Comprare casa in Svezia

Prima di cercare: capire cosa stai comprando

Le due forme di proprietà sono molto diverse. Scegliere con la testa significa confrontarle sui costi di ogni mese, non solo sul prezzo.

	Bostadsrätt	Äganderätt (villa, casa)
Cosa compri	Diventi membro di una cooperativa (bostadsrättsförening) che possiede l'edificio; hai il diritto di abitare l'appartamento.	La casa e il terreno (la fastighet).
Costi mensili	Un canone mensile alla cooperativa (avgift), oltre al mutuo.	Il mutuo e tutte le spese della casa, che sono tue.
Approvazione	Il consiglio della cooperativa deve approvarti come membro.	Nessuna approvazione di terzi.
Registrazione	Niente lagfart né pantbrev.	Lagfart al Lantmäteriet; eventuali pantbrev per il mutuo.
Fastighetsavgift	Non la paghi direttamente: la paga la cooperativa.	La paghi tu ogni anno.
Ispezione	Leggi il bilancio della cooperativa.	Obbligo di ispezione prima di firmare.

Il consiglio di una cooperativa può rifiutarti solo per motivi molto seri, e un rifiuto si può contestare davanti alla Hyresnämnden. Se stai ancora valutando se comprare o affittare, la guida su come trovare casa in affitto spiega l'altra strada.

Il mutuo viene prima della visita

Se compri con un mutuo (bolån), il passo giusto è chiederlo prima di andare a vedere case.

• Lånelöfte. È la promessa preliminare della banca sull'importo che ti presta. Chiedilo prima delle visite: ti dice il tuo budget reale e ti permette di fare un'offerta credibile. Non è una garanzia assoluta: la banca può comunque rifiutare dopo, se la casa scelta non corrisponde.
• Banche. In pratica chiedono personnummer e un reddito in Svezia. Se non hai ancora il numero, parti dalla guida sulla folkbokföring; per i servizi bancari vedi BankID e conto.

Rimborso obbligatorio (amortering)

Anche le regole di rimborso sono cambiate il 1° aprile 2026. Il requisito più severo, legato al reddito (debito oltre 4,5 volte il reddito lordo), è abolito. Sui mutui già esistenti non sparisce da solo: va rinegoziato con la banca. Restano queste regole, in base a quanto è alto il mutuo rispetto al valore della casa:

Mutuo rispetto al valore	Rimborso minimo
Fino al 50 %	Nessun obbligo
Oltre il 50 %	Almeno 1 % all'anno
Oltre il 70 %	Almeno 2 % all'anno

L'agente immobiliare

L'agente (fastighetsmäklare) lavora per il venditore, ma deve tutelare anche te. È vigilato da Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): se ritieni che non abbia fatto il suo dovere, è il posto dove segnalarlo.

Tieni a mente che l'agente cerca il miglior risultato per chi vende. Per questo le domande sulla casa, sull'associazione e sulle spese le fai per iscritto e ti fai rispondere allo stesso modo.

Le offerte non sono vincolanti

Questo è il punto che sorprende di più chi arriva da paesi dove la proposta d'acquisto accettata chiude l'affare. La frase di Konsumentverket è chiara:

«Ett bud är inte bindande för någon.» (Un'offerta non è vincolante per nessuno.)

Lo diventa solo con la firma del köpekontrakt da parte di entrambi. Le conseguenze valgono in tutte e due le direzioni:

• Per te: puoi ritirare l'offerta fino alla firma, ma non hai nulla in mano finché non hai firmato. Una casa "tua" a parole può sempre andare a qualcun altro.
• Per il venditore: può non accettare la tua offerta, accettarne un'altra più alta o ritirare la casa. L'agente deve però riferirgli ogni offerta fino alla firma.

Il consiglio pratico: prima di rilanciare, decidi il tuo limite massimo con il lånelöfte alla mano. Un rilancio emotivo non ti obbliga a nulla, ma ti porta a firmare più tardi a un prezzo che non puoi permetterti.

La firma e la handpenning

Alla firma compratore e venditore possono accordarsi su una handpenning (acconto). Non esiste una percentuale fissata per legge: la cifra è quella che concordate. L'acconto si versa su un conto clienti dell'agente (klientmedelskonto), non sul conto personale del venditore. Prima di firmare, leggi nel contratto cosa succede all'acconto se l'acquisto non va a buon fine.

Le verifiche prima di firmare

Casa (äganderätt): ispeziona prima

Per la casa vale l'obbligo di ispezione (undersökningsplikt) del compratore, previsto dal codice fondiario (jordabalken). Konsumentverket lo dice così: «Besikta därför huset innan du skriver under köpekontraktet». Se non controlli, non puoi poi chiedere danni per difetti che un'ispezione attenta avrebbe trovato. Ingaggia un perito (besiktningsman) e leggi il rapporto prima di firmare.

I termini per far valere i difetti nascosti (dolda fel) non sono trattati in questa guida: chiedi a Konsumentverket o a un avvocato, non fidarti di cifre sentite dire.

Bostadsrätt: leggi la cooperativa

• Leggi il bilancio annuale (årsredovisning) e controlla che l'economia della cooperativa sia stabile.
• Chiedi l'estratto del registro degli appartamenti e verifica se l'appartamento è dato in pegno.
• Il venditore deve estinguere i suoi prestiti prima del tuo ingresso: assicurati che sia nel contratto.

Quanto costa dopo il contratto

Un esempio, calcolato solo con queste aliquote. È un esempio, non un preventivo: i tuoi importi dipendono da prezzo, valore fiscale e mutuo.

• Casa da 3 000 000 kr, supponendo che il prezzo sia più alto del valore fiscale: lagfart = 1,5 % × 3 000 000 = 45 000 kr + 825 kr = 45 825 kr.
• Con un mutuo al 90 % (2 700 000 kr) l'anticipo minimo è 300 000 kr.
• Se per il mutuo dovessi registrare un nuovo pantbrev da 1 000 000 kr: 2 % = 20 000 kr + 375 kr = 20 375 kr.

Chiedi alla banca quanti pantbrev servono davvero e se la casa ne ha già.

Se non hai il personnummer

Comprare da straniero

Oggi non ci sono limiti generali per un privato che compra una normale abitazione, qualunque sia la cittadinanza. Il governo però prepara una legge di controllo di alcuni acquisti immobiliari da parte di stranieri (indagine SOU 2024

, con avvio previsto il 1° luglio 2026), che al momento non risulta approvata. Verifica lo stato prima di comprare, soprattutto se vieni da fuori SEE.

I costi ogni anno

• Fastighetsavgift (case): 0,75 % del valore fiscale, al massimo 10 425 kr all'anno nel 2026 per abitazione. Chi ha una bostadsrätt non la paga direttamente.
• Ränteavdrag: detrazione degli interessi, 30 % fino a 100 000 kr di interessi, 21 % sulla parte oltre. Dal 1° gennaio 2026 vale solo per i prestiti con garanzia, non per prestiti personali o carte di credito.

Esempio calcolato con queste aliquote (solo illustrativo): con 120 000 kr di interessi, la detrazione è 30 % × 100 000 = 30 000 kr, più 21 % × 20 000 = 4 200 kr, cioè 34 200 kr.

Dopo l'acquisto

Se resti in Svezia almeno un anno, completa la folkbokföring con il nuovo indirizzo. Per chi viene da fuori UE il permesso resta un tema a parte: uppehållstillstånd.

Errori comuni

• Entrare in un'asta senza lånelöfte. Rischi di rilanciare oltre quanto la banca ti presterebbe.
• Pensare che un'offerta ti vincoli, o vincoli il venditore. Fino alla firma del köpekontrakt non vincola nessuno.
• Saltare la besiktning su una casa. Per l'obbligo di ispezione non potrai chiedere danni per difetti che avresti dovuto vedere.
• Non leggere l'årsredovisning di una bostadsrätt, e scoprire dopo che la cooperativa ha debiti o un'economia fragile.
• Dimenticare i costi dopo il contratto: lagfart, pantbrev, fastighetsavgift e rimborso del mutuo.
• Contare su un mutuo del 100 %. Dal 1° aprile 2026 il tetto è il 90 %.
• Ignorare il personnummer o il samordningsnummer: senza, la lagfart dal 1° luglio 2026 è bloccata.
• Credere che la handpenning sia "il 10 %". Non c'è una percentuale di legge: si legge nel contratto.