Trovare casa in affitto

I tipi di contratto che incontrerai

In Svezia si affitta soprattutto una hyresrätt: un appartamento in affitto, di solito in un palazzo con un proprietario che affitta molte case. Non va confusa con la bostadsrätt, dove invece si compra una quota dell'associazione del condominio e si ha il diritto di abitare l'appartamento. Qui parliamo solo di affitto.

Tipo	Cos'è	Cosa devi sapere
Förstahandskontrakt (prima mano)	Contratto direttamente con il proprietario di una hyresrätt.	Si ottiene di solito tramite le code per la casa. È il più stabile, ma è quello con le attese più lunghe nelle grandi città.
Andrahandskontrakt (seconda mano)	Un inquilino affitta a te la sua hyresrätt.	È il modo più comune per cominciare. Il subaffitto deve essere autorizzato dal proprietario o dalla Hyresnämnden. Valgono regole precise sul canone (vedi sotto).
Affitto da un privato	Affitti da una persona fisica una villa, una bostadsrätt, un appartamento di proprietà o una stanza.	Dal 1° luglio 2026 c'è una legge apposita (vedi sotto).
Stanza in casa altrui	Affitti una camera nella casa dove vive il padrone di casa o un altro inquilino.	Rientra tra gli affitti da privato. Chiarisci per iscritto cucina, bagno, ospiti e spese.

La Hyresnämnden è l'organo che risolve le controversie tra inquilini e proprietari sugli affitti. Ti servirà nominarlo più di una volta in questa guida.

Le code per la casa (bostadskö)

Molti proprietari pubblici e privati assegnano gli appartamenti in prima mano attraverso una bostadskö: una coda a cui ti iscrivi online. L'iscrizione costa una piccola quota annuale, e conta il tempo di iscrizione, non l'urgenza del tuo bisogno.

Nelle grandi città l'attesa è di anni. Per questo la regola pratica è: iscriviti subito, anche se pensi di restare poco, e anche prima di avere un appartamento in mente. Ogni anno che passa senza iscrizione è un anno perso. Controlla sul sito di ciascuna coda quali condizioni chiede e come si mantiene attiva l'iscrizione: se non la rinnovi, rischi di perdere il posto.

La nuova legge sugli affitti da privati (dal 1° luglio 2026)

Dal 1° luglio 2026 è in vigore la nuova legge sugli affitti da privati (privatuthyrningslag, SFS 2026

). Vale quando affitti da un privato una villa, una bostadsrätt, un appartamento di proprietà o una stanza. In sintesi:

• L'affitto deve essere ragionevole rispetto ad abitazioni simili. Se ti sembra troppo alto, puoi rivolgerti alla Hyresnämnden.
• Preavviso di 3 mesi per te come inquilino, se vuoi andartene.
• Nessun diritto alla proroga: il padrone di casa può decidere di non rinnovare il contratto alla scadenza.

L'ultimo punto è importante: un contratto da privato ti dà meno sicurezza di un contratto di prima mano. Se hai famiglia o un lavoro che dipende dalla casa, pensaci prima di firmare e chiedi che durata e condizioni siano scritte nel contratto.

Subaffitto di una hyresrätt: le regole sul canone

Quando affitti in seconda mano una hyresrätt, l'inquilino che subaffitta può chiedere al massimo un affitto ragionevole, partendo da quello che paga lui al proprietario. Dal sito dei tribunali (domstol.se):

• se l'appartamento è arredato, può aggiungere al massimo il 15 %;
• le spese extra (luce, internet, parcheggio) si addebitano al costo reale, senza ricarico;
• se hai pagato troppo, puoi chiedere alla Hyresnämnden la restituzione dell'eccesso fino a 2 anni indietro (per i contratti stipulati dopo il 1° ottobre 2019);
• devi farlo entro 3 mesi dalla fine del contratto: dopo, il diritto si perde.

Deposito e contratto scritto

È normale che ti venga chiesto un deposito. Non risulta un massimo di legge verificato, quindi non fidarti di cifre sentite in giro: chiedi che l'importo sia scritto nel contratto, ricevi una ricevuta e concorda per iscritto come e quando ti verrà restituito. Un deposito molto alto richiesto prima del contratto è un campanello d'allarme (vedi la sezione sulle truffe).

Pretendi sempre un contratto scritto con nome del proprietario, indirizzo, canone, durata, cosa è compreso e preavviso. Un accordo a voce ti lascia senza difese se qualcosa va storto.

Come riconoscere le truffe sugli annunci

Per questo la prima visita deve essere di persona, o almeno una videochiamata in cui il proprietario ti mostra davvero l'appartamento. Una casa troppo bella e troppo economica è quasi sempre una trappola.

Prima e dopo il trasloco

• Registrazione: quando hai un indirizzo, ti serve per la folkbokföring se resti almeno un anno.
• Per i non UE il permesso di soggiorno è un altro passaggio da gestire in parallelo: uppehållstillstånd.
• Per aprire un conto e usare i servizi online ti servirà il BankID: molte banche chiedono il personnummer.

Errori comuni

• Pagare prima di vedere la casa o di firmare. È il caso più frequente e quello più difficile da recuperare.
• Iscriversi tardi alla coda. Il tempo conta: più aspetti a iscriverti, più sarà lunga l'attesa.
• Accettare un canone di seconda mano senza sapere cosa paga l'inquilino. Ricorda il limite del 15 % per l'arredato.
• Non chiedere il consenso del proprietario nel caso di subaffitto: senza autorizzazione rischi lo sfratto.
• Dimenticare i 3 mesi. Per chiedere indietro il canone in eccesso hai tre mesi dalla fine del contratto.
• Firmare un contratto da privato senza leggere la durata. Non c'è diritto alla proroga.