Köpa bostad i Sverige

Innan du börjar: vad är det du köper?

De två ägandeformerna är väldigt olika. Jämför dem på kostnaden varje månad, inte bara på priset.

	Bostadsrätt	Äganderätt (villa, hus)
Vad du köper	Du blir medlem i en bostadsrättsförening som äger byggnaden och får rätt att bo i lägenheten.	Huset och marken (fastigheten).
Månadskostnad	En månadsavgift till föreningen, utöver lånet.	Lånet och alla husets kostnader, som är dina.
Godkännande	Styrelsen måste godkänna dig som medlem.	Ingen annan ska godkänna köpet.
Registrering	Ingen lagfart och inga pantbrev.	Lagfart hos Lantmäteriet, eventuellt pantbrev för lånet.
Fastighetsavgift	Du betalar den inte direkt: föreningen gör det.	Du betalar den själv varje år.
Undersökning	Läs föreningens årsredovisning.	Undersökningsplikt före undertecknandet.

Styrelsen får bara neka dig medlemskap av mycket allvarliga skäl, och ett nej kan du överklaga till Hyresnämnden. Funderar du fortfarande på att hyra i stället finns guiden om att hyra bostad.

Lånet kommer före visningen

Ska du ta bolån (bolån) är rätt ordning att ansöka om lånelöfte innan du går på visningar.

• Lånelöfte. Bankens preliminära besked om hur mycket du kan låna. Be om det före visningarna: du får en riktig budget och kan lägga ett trovärdigt bud. Det är ingen absolut garanti: banken kan ändå säga nej senare, om bostaden inte stämmer med det ni pratat om.
• Bankerna. I praktiken vill de ha personnummer och inkomst i Sverige. Har du inget personnummer än: börja med guiden om folkbokföring. För banktjänster, se BankID och bankkonto.

Amorteringskrav

Amorteringsreglerna ändrades också den 1 april 2026. Det strängare kravet kopplat till inkomsten (skuld över 4,5 gånger bruttoinkomsten) är avskaffat. På befintliga lån försvinner det inte av sig självt: du behöver förhandla om lånet med banken. Kvar finns kraven efter hur stort lånet är i förhållande till bostadens värde:

Lån i förhållande till värdet	Minsta amortering
Upp till 50 %	Inget krav
Över 50 %	Minst 1 % per år
Över 70 %	Minst 2 % per år

Fastighetsmäklaren

Mäklaren (fastighetsmäklare) är säljarens ombud, men ska också ta tillvara dina intressen som köpare. Mäklaren står under tillsyn av Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): tycker du att något gått fel är det dit du vänder dig.

Kom ihåg att mäklaren arbetar för bästa resultat åt säljaren. Ställ därför dina frågor om bostaden, föreningen och kostnaderna skriftligt och be om skriftliga svar.

Ett bud är inte bindande

Det här överraskar många som kommer från länder där ett accepterat bud avgör saken. Konsumentverket skriver tydligt:

«Ett bud är inte bindande för någon.»

Budet blir bindande först när båda parter har undertecknat köpekontraktet. Följderna gäller åt båda håll:

• För dig: du kan dra tillbaka budet fram till undertecknandet, men du har ingenting i handen förrän du skrivit under. En bostad som är "din" muntligen kan alltid gå till någon annan.
• För säljaren: hen behöver inte anta ditt bud, kan anta ett högre bud från någon annan eller dra tillbaka bostaden. Mäklaren måste dock föra vidare varje bud till säljaren fram till undertecknandet.

Praktiskt råd: bestäm ditt maxbelopp med lånelöftet i handen innan du höjer. Ett känslostyrt budhöjande binder dig inte, men det kan leda till att du skriver på senare till ett pris du inte klarar.

Undertecknandet och handpenningen

Vid undertecknandet kan köpare och säljare komma överens om en handpenning. Det finns ingen procentsats i lag: summan är den ni kommer överens om. Handpenningen betalas in på mäklarens klientmedelskonto, inte på säljarens privata konto. Läs i kontraktet vad som händer med handpenningen om köpet inte blir av innan du skriver under.

Kontrollera innan du skriver under

Hus (äganderätt): besikta först

För hus gäller köparens undersökningsplikt enligt jordabalken. Konsumentverket formulerar det så: «Besikta därför huset innan du skriver under köpekontraktet.» Underlåter du att undersöka kan du inte i efterhand kräva skadestånd för fel som en noggrann undersökning hade upptäckt. Anlita en besiktningsman och läs rapporten före undertecknandet.

Tidsfrister för dolda fel tas inte upp i den här guiden: fråga Konsumentverket eller en jurist och lita inte på siffror du hört av andra.

Bostadsrätt: läs föreningens papper

• Läs årsredovisningen och kontrollera att föreningens ekonomi är stabil.
• Begär utdrag ur lägenhetsförteckningen och kontrollera om lägenheten är pantsatt.
• Säljaren måste lösa sina lån innan du flyttar in: se till att det står i kontraktet.

Vad det kostar efter kontraktet

Ett exempel, räknat enbart med de här satserna. Det är ett exempel, inte en offert: dina belopp beror på pris, taxeringsvärde och lån.

• Hus för 3 000 000 kr, om priset antas vara högre än taxeringsvärdet: lagfart = 1,5 % × 3 000 000 = 45 000 kr + 825 kr = 45 825 kr.
• Med 90 % bolån (2 700 000 kr) blir kontantinsatsen minst 300 000 kr.
• Skulle du behöva ett nytt pantbrev på 1 000 000 kr: 2 % = 20 000 kr + 375 kr = 20 375 kr.

Fråga banken hur många pantbrev som faktiskt behövs och om huset redan har några.

Om du saknar personnummer

Att köpa som utlänning

Idag finns inga allmänna begränsningar för en privatperson som köper en vanlig bostad, oavsett medborgarskap. Regeringen förbereder dock en lag om kontroll av vissa fastighetsköp som görs av utlänningar (utredning SOU 2024

, med planerad start den 1 juli 2026), som i nuläget inte verkar vara beslutad. Kontrollera läget innan du köper, särskilt om du kommer från ett land utanför EES.

Kostnader varje år

• Fastighetsavgift (hus): 0,75 % av taxeringsvärdet, högst 10 425 kr per år 2026 per bostad. Äger du en bostadsrätt betalar du den inte direkt.
• Ränteavdrag: avdrag för räntekostnader, 30 % upp till 100 000 kr i ränta och 21 % på det som överstiger. Från 1 januari 2026 gäller det bara lån med säkerhet, inte privatlån eller kreditkort.

Räknat med de här satserna (bara som illustration): med 120 000 kr i ränta blir avdraget 30 % × 100 000 = 30 000 kr plus 21 % × 20 000 = 4 200 kr, alltså 34 200 kr.

Efter köpet

Stannar du i Sverige minst ett år: slutför folkbokföringen med din nya adress. För dig utanför EU är uppehållstillståndet en egen fråga: uppehållstillstånd.

Vanliga misstag

• Delta i budgivning utan lånelöfte. Du riskerar att höja över vad banken skulle låna ut.
• Tro att ett bud binder dig, eller säljaren. Före undertecknandet av köpekontraktet binder det ingen.
• Hoppa över besiktningen av ett hus. Med undersökningsplikten kan du inte kräva skadestånd för fel du borde ha sett.
• Inte läsa årsredovisningen för en bostadsrätt och först efteråt upptäcka att föreningen har skulder eller svag ekonomi.
• Glömma kostnaderna efter kontraktet: lagfart, pantbrev, fastighetsavgift och amortering.
• Räkna med 100 % lån. Sedan 1 april 2026 är taket 90 %.
• Strunta i personnummer eller samordningsnummer: utan dem kan du inte få lagfart från 1 juli 2026.
• Tro att handpenningen är "10 %". Det finns ingen procentsats i lag: den står i kontraktet.